05 cuidados na gestão dos imóveis da família

Por Indira Domingues

Os imóveis são um dos investimentos preferidos pelas Famílias Empresarias e compõem o plano de aposentadoria de muitos pais.

A preferência por imóveis reside em duas razões: (a) a renda dos aluguéis e (b) a segurança que esse tipo de investimento representa.

Ao acumular bens, os pais têm sempre dois horizontes possíveis:

(a) eventualmente aliená-los para transformar esses bens em capital, atendendo a necessidade de liquidez da família; ou,

(b) a manutenção desse patrimônio, gerando renda para seus membros.

O patrimônio imobiliário se sujeita a forte ingerência por parte do estado, tanto do ponto de vista da manutenção do seu cadastro, para garantir a segurança e a solidez do sistema, como do ponto de vista da tributação nas movimentações patrimoniais.

Por essa razão, as famílias precisam se cercar de alguns cuidados para que elas não tenham contratempos com o patrimônio imobiliário.

A seguir abordamos alguns desses pontos:

1 – REGULARIDADE DOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS

As Famílias devem cuidar para que os imóveis estejam regularmente cadastrados perante os órgãos competentes.

Os imóveis urbanos terão sempre dois diferentes registros: (a) a Matrícula perante o Cartório de Imóveis e (b) o Cadastro Imobiliário de IPTU frente à Prefeitura Municipal.

É importante que as informações entre ambos os cadastros estejam espelhadas, do contrário, em qualquer movimentação do imóvel (venda, cessão, transferência etc) será despendido um tempo considerável para regularizar essas questões.

Por exemplo, muitas vezes as Matrículas do Cartório registram um terreno ou lote cru, quando o Cadastro de IPTU acusa a existência de uma construção. Ao notar essa discrepância, o Oficial do Cartório de Imóveis exigirá a regularização dessa construção.

Os imóveis rurais, por sua vez, terão sempre três diferentes registros: (a) a Matrícula perante o Cartório de Imóveis, (b) o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) frente ao INCRA e (c) o NIRF (Número do Imóvel na Receita Federal). Além disso, os imóveis rurais precisam ter (a) o georeferenciamento da sua área e (b) a Reserva Legal, ambos averbados em sua matrícula.

2 – REGULARIDADE DA AQUISIÇÃO  DOS IMÓVEIS 

As famílias devem zelar também para que a aquisição da propriedade do imóvel seja regular e devidamente registrada no Cartório de Imóveis.

O documento exigido nas transações imobiliárias é a Escritura Pública, lavrada perante um Tabelião de Notas. Todavia, a escritura apenas não é o suficiente: é preciso registrá-la na Matrícula frente ao Cartório de Imóveis.

O registro no Cartório de Imóveis é algo fundamental e de extrema importância. No Brasil, a transferência de propriedade somente se efetiva com o registro na Matrícula. Enquanto não houver esse registro, o bem imóvel pode responder inclusive por débitos dos antigos proprietários.

Muitas vezes, as Famílias adquirem imóveis através de Escrituras Públicas que não podem ser registradas no Cartório de Imóveis sem algumas providências preliminares, os exemplos mais comuns são:

(a) A Escritura de Cessão de Direitos de Posse; e;

(b) A Escritura de Cessão de Direitos Hereditários.

Na Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, ainda não há o reconhecimento da propriedade e é preciso adquirir esse direito antes de levar o documento a registro no Cartório de Imóveis. O procedimento adequado para transformar a posse em propriedade é a Usucapião, podendo ser administrativa ou judicial.

Outro exemplo é a Escritura de Aquisição de Direitos Hereditários. Através dessa escritura, os herdeiros transferem ao cessionário os direitos que teriam sobre o imóvel de um ente falecido, a ser inventariado. Com a Escritura em mãos, o adquirente/cessionário pode se habilitar em um inventário já em curso ou provocar o seu início.

3 – REGULARIDADE DA DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA

Outro cuidado que as Famílias precisam ter é a circularização das informações no Imposto de Renda. Os imóveis precisam ser declarados no Imposto de Renda conforme a sua aquisição na Escritura Pública.

Omitir essas informações não os resguarda de qualquer ação por parte do Fisco. Ao comprar e vender imóveis, o Tabelião de Notas enviará uma declaração diretamente para a Receita Federal, informando a movimentação do patrimônio.

Outra questão neglicenciada pelas Famílias é a formação do preço de aquisição dos imóveis. Alguns gastos podem ser agregados ao seu valor, tais como as taxas do registro, eventuais reformas no imóvel, entre outros.

Tudo isso pode ser somado ao valor de aquisição do imóvel e diminuir o ganho de capital (diferença entre o valor de venda e compra do imóvel), apurado quando da sua alienação, diminuindo, assim, a tributação devida nesse momento.

4 – TRIBUTAÇÃO DOS ALUGUÉIS

As Famílias precisam cuidar para que não estejam pagando impostos desnecessários.

Ao acumular um certo patrimônio, pode ser interessante constituir uma Patrimonial: uma Empresa que ficará responsável pela gestão dos imóveis da família.

A receita dos aluguéis, então, passa a ser de titularidade da pessoa jurídica e tributada nesses moldes, sendo menor do que seria caso fosse tributada na pessoa física.

Se por um lado a tributação dos aluguéis diminui, por outro lado, a tributação na venda desses imóveis pode aumentar.

As famílias devem cuidar para alocar na Patrimonial apenas aqueles imóveis que não pretendam vender a curto ou médio prazo.

Ao alienar imóveis na pessoa física, apura-se o ganho de capital, ou seja, calcula-se o saldo entre o valor de venda e o de compra e tributa-se apenas essa diferença.

Ao alienar imóveis na pessoa jurídica, toda a receita proveniente da venda é tributada, ainda que a alíquota seja menor, o que pode resultar no pagamento de mais impostos.

Com isso, normalmente, é mais vantajoso alugar imóveis na pessoa jurídica, ao passo que é mais ventajoso alienar bens na pessoa física.

5 – BENS EM NOME DE MENORES 

Outro cuidado que as famílias precisam ter é avaliar com cautela a transferência da propriedade de imóveis para menores.

Muitos pais resolvem colocar seus imóveis em nome dos seus filhos menores, na esperança de proteger o patrimônio e seus filhos.

Essa é uma situação que pode causar dois grandes inconvenientes:

Primeiramente, caso a família tenha alguma necessidade de liquidez e resolva alienar esses imóveis, ela vai precisar de Alvará Judicial para tal, o que é bastante demorado.

Outra questão é expor esse patrimônio aos riscos dos filhos ao atingirem a maioridade. Os pais não podem prever quais serão os rumos dos seus filhos. Muitos deles podem assumir atividades profissionais que representem riscos aos imóveis. Eles podem, por exemplo, se tornar empresários e, por alguma eventualidade, esses bens podem ser implicados em eventuais reclamações trabalhistas ou execuções fiscais.

Com isso, os pais podem se ver privados de um patrimônio que lhes gerava renda na sua velhice, por uma situação que diz respeito exclusivamente aos seus filhos.